如何解决尼日利亚的财产和土地纠纷
导言
1978 年的《土地使用法》彻底改变了尼日利亚的土地所有权制度，将所有土地的控制权和所有权集中在各州州长手中，由州长托管给人民。这标志着以前的制度发生了重大转变，在以前，土地主要受传统土地使用权的管辖，导致土地交易混乱、不一致和纠纷。
州长负责土地管理，有权授予占用权，占用权是合法的土地所有权。州长将土地分配给各种用途，包括住宅、商业和农业用途。这些分配为土地所有者提供了法律认可，并构成土地交易的基础。该法规定，每项土地转让或交易都必须征得省长的同意。无论是土地转让还是抵押，在交易完成后都必须征得州长的同意。尼日利亚经常出现土地纠纷，原因可能是相邻社区对财产所有权的争夺或边界争端。 本文旨在确定土地纠纷的根源，并提出解决这些纠纷的办法。
尼日利亚规范土地交易的法律
尼日利亚的土地交易受各种法律监管，其中包括但不限于
- 尼日利亚联邦共和国 1999 年宪法
- 1978 年土地使用法
- 1677 年《反欺诈法
- 各州的《土地文书登记法
- 1881 和 1882 年转易法
- 财产与转让法 1959
- 2004 年印花税法
- 各州的城市和城镇规划法或法案
在尼日利亚获得土地所有权
在尼日利亚，可以通过以下任何一种方式获得土地；
- 生前礼物 根据习惯法，赠与是由赠与人在证人在场的情况下口头宣布的，但受赠人应在赠与人有生之年获得权益。如果不是根据习惯法，则必须通过契约进行赠与。
- 逆向占有： 当一个人在特定时期内未经所有者许可而持续占有他人财产时，就会出现这种情况。这可能导致占有人获得财产的合法所有权，从而取消原所有人的权利。
- 分割家庭土地： 分家是指家庭财产在各个成员之间的确定和分享。每个人都对自己的部分拥有绝对所有权。分割也可以由法院下令进行。
- 首次结算： 如果一个人首先进入一块处女地，并打算长期、持续地留在这块土地上，排除其他人的占有权，行使所有权行为，则法律将此人视为土地所有者。
- 购买： 土地所有者可以有偿转让其土地财产权益。在尼日利亚，这是最常见的获取土地的方式。
- 政府分配国有土地： 在尼日利亚，尤其是在拉各斯州，除了向个人或公司购买土地外，另一种众所周知的获得土地的方式是政府分配土地。这可以通过办理占用证书来完善。
- 遗嘱中的权力下放 这是指土地财产的所有人将该财产遗赠给遗嘱受益人。[1]
尼日利亚土地所有权纠纷
在尼日利亚，土地纠纷是指个人、社区或实体之间因土地所有权、占有权或边界而产生的冲突。这些纠纷往往源于相互竞争的权利主张、边界不清、抢夺土地、继承纠纷以及其他相关问题。
导致尼日利亚土地纠纷的因素
- 竞争性索赔所有权：不同的个人可能对土地财产的所有权提出权利主张，这可能是该财产最初所有者多次出售的结果。
- 撤销占用权在这种情况下，州政府有权撤销授予本州公民的占用权，如果没有支付足够的补偿，或撤销占用权不是为了公共利益，则往往会引发法律诉讼。
- 侵占毗邻土地边界：毗邻土地的邻居经常对边界线意见不一。这也是社区冲突的主要原因之一。
- 下放土地受益人：被继承土地所有者的受益人经常会对继承土地的分配提出异议，尤其是当所有者去世时没有留下遗嘱。
- 未经授权的销售:当有人出售自己并不拥有的土地时，经常会在合法所有者和不知道卖方没有产权的无辜买方之间引发纠纷。
- 土地管理效率低下： 在尼日利亚，土地所有权的获得往往受到官僚主义低效率的困扰，包括产权登记的延误、非法土地分配、无偿土地撤销以及土地使用冲突，这些问题共同阻碍了全国土地所有者的进程。
- 土地掠夺者的存在:抢夺土地是指有影响力的个人或实体通过非法手段或腐败行为获得土地，这对尼日利亚的土地征用进程构成了重大挑战。然而，法律规定了严厉的惩罚措施，以遏制此类行为。[2]
如何证明尼日利亚的土地所有权
如果土地所有权存在争议，可以通过以下任何一种方法进行证明；
- 通过传统的历史证据。
- 提供产权文件。
- 证明所有权和拥有权的时间足够长。
- 证明在邻近和相连土地的所有者很有可能拥有争议土地的情况下对邻近和相连土地的占有。[3]
在裁定与土地有关的争议时建议采取的步骤
土地纠纷可以通过以下规定的步骤来解决；
- 收集并核实必要文件产权文件：必须审查与所涉房产有关的所有必要文件，包括产权文件，以确定个人对该房产的所有权。建议访问土地登记处，以获得有关房产的第一手可核实信息。
- 聘请测量师确定土地测量值： 如果声称土地被侵占，或由于无法确定邻近社区的边界而产生纠纷，可聘请专业测量师对有争议的土地进行测量。
- 为替代性争议解决留出空间： 争议各方可以选择相互讨论，和平解决分歧，避免进一步升级。此外，传统统治者或社区领袖可以协助调解，帮助找到双方都能接受的解决方案。
- 咨询法律从业人员： 如果非诉讼纠纷解决方式不成功，请咨询律师。 经验丰富的房地产律师 就下一步的最佳行动方案寻求专家指导。
- 向法院提起法律诉讼： 如果调解不成功，下一步就是向法院提起诉讼，要求宣布争议土地的所有权。此类案件通常提交给土地所在州的高等法院，特别是对该地区有管辖权的司法部门。
防止土地交易纠纷
- 聘请房地产专家： 一定要使用专业人员，如 合格律师在进行土地交易时，您可以向专业人士、测量师和房地产经纪人咨询。这些专业人士可以帮助核实土地所有权，并确保遵循所有法律程序。
- 进行尽职调查： 在购买土地房产之前，必须对卖方的房产所有权进行调查，以确定其是否有权处理房产，并发现房产上是否存在任何抵押权。
- 获取必要的文件： 确保获得必要的证书，包括入住证书、转让契约和测量图。
- 产权文件登记： 确保您的土地文件在购置后立即进行登记，因为未登记的转让契约仅赋予买方对房产的衡平法权益。
- 保险 鉴于法律诉讼费用高昂，可考虑投资法律赔偿保险，以减轻未来纠纷的潜在支出.
结论
要解决尼日利亚的土地纠纷，需要全面了解《土地使用法》及其他有关土地所有权和交易的相关法律。通过确定争议的根源，如相互竞争的权利主张、边界分歧和未经授权的销售，个人和社区可以采取积极措施来预防和解决冲突。收集和核实文件、聘请测量师和法律从业人员以及探索替代性争端解决方法有助于高效解决争端。此外，开展尽职调查、获取必要文件和登记产权文件可以防止纠纷的发生。通过遵循这些准则和寻求专业建议，个人可以保护自己的土地权益，确保尼日利亚的土地征用过程更加顺利和安全。
撰写人 奥拉米莱坎-法耶米 对于 Adeola Oyinlade & Co.
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作为尼日利亚顶级律师事务所之一，Adeola Oyinlade & Co 律师事务所为国内和跨国公司及客户提供公司法和商法方面的法律服务，尤其擅长财产法、土地法和房地产法。我们的服务为我们赢得了 "全球律师 2024 年度法律奖"（Lawyers Global 2024 Annual Legal Awards）中的 "尼日利亚年度最佳律师事务所奖"（Nigeria Law Firm of the Year Award），并在 2022 年、2023 年、2024 年和 2025 年（连续 4 年）荣获 "全球企业奖"（Corporate INTL Global Awards）中的 "尼日利亚年度最佳国际律师事务所奖"（International Law Firm of the Year in Nigeria）。
[1] https://cjokoyelawview.com/law-421-land-law-i/topic-6-modes-of-acquisition-of-land
[2] https://landproperty.ng/how-to-handle-land-disputes-in-nigeria-by-dennis-isong/
[3] Idundun 诉 okunmagba (1976) 9 & 10 S.C 27
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